Das Eigentum an Land in Thailand wird durch den Land Code BE 2497 (1954), das Zivil- und Handelsgesetzbuch, das Land Reform for Agriculture Act BE 2518 (1975) sowie die vom Innenministerium erlassenen Vorschriften geregelt.
Ausländer dürfen ein Haus oder Bauwerk rechtmäßig in ihrem eigenen Namen besitzen. Der direkte Eigentumserwerb an Grundstücken ist jedoch nach thailändischem Recht nicht erlaubt. Es bestehen jedoch verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um Nutzungs- oder Eigentumsrechte zu sichern:
- Erwerb der thailändischen Staatsbürgerschaft oder einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung
- Beteiligung als Hauptinvestor in einem neuen, exportorientierten und vom Board of Investment (BOI) genehmigten Unternehmen [derzeit maximal ein Rai Land (1.600 qm)]
- Tätigung einer genehmigten Investition von mindestens 40 Millionen Baht für einen festgelegten Zeitraum [derzeit maximal ein Rai Land (1.600 qm)]
Thailändische Kapitalgesellschaft (Limited Company)
Eine thailändische Kapitalgesellschaft (Private Limited Company) kann in Thailand Grundstücke und Gebäude erwerben. Mindestens 51 % der Anteile müssen von thailändischen Staatsangehörigen gehalten werden, während Ausländer bis zu 49 % besitzen dürfen. Eine Gesellschaft muss mindestens drei Gesellschafter haben; üblicherweise wird einer davon als Geschäftsführer mit Zeichnungsbefugnis bestellt. Das Unternehmen muss ordnungsgemäß gegründet, registriert und gemäß den gesetzlichen Vorschriften geführt werden. Dazu gehören auch jährliche Bilanzen und Steuererklärungen.
Die Gesellschaft muss ein tatsächlich operierendes Unternehmen darstellen. Der Einsatz von sogenannten „Nominee“-Gesellschaftern (Strohmann-Konstruktionen) ist unzulässig. Da die Anwendung und Kontrolle von Provinz zu Provinz und von Landamt zu Landamt unterschiedlich sein kann, ist es ratsam, qualifizierte rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Erbpacht (Leasehold, 30 Jahre)
Ausländer können Grundstücke für bis zu 30 Jahre in ihrem eigenen Namen pachten. Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen beim Landamt registriert werden, um rechtswirksam zu sein. Verlängerungsklauseln können vertraglich vereinbart werden, jedoch garantiert das Gesetz nur die erste Laufzeit von 30 Jahren. Eine registrierte Pacht bleibt auch dann bestehen, wenn das Grundstück an einen neuen Eigentümer verkauft wird – der neue Eigentümer muss den Vertrag bis zum Ablauf respektieren. Allerdings handelt es sich um ein persönliches Recht, das in der Regel mit dem Tod des Pächters endet, sofern nichts anderes vereinbart ist. Gebäude auf dem Grundstück dürfen vom Pächter im eigenen Namen besessen werden.
Nießbrauch (Usufruct)
Ein Nießbrauch gewährt das Recht, das Land eines Dritten zu nutzen und zu bewirtschaften – entweder für einen festen Zeitraum oder auf Lebenszeit des Berechtigten. Dies erlaubt sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietung. Der Nießbrauch endet mit dem Tod des Ausländers und muss beim Landamt eingetragen werden, um durchsetzbar zu sein. Er ist nicht vererbbar.
Superficies (Baurecht)
Ein Superficies (Baurecht) räumt einem Ausländer das Eigentum an einem Gebäude ein, das auf dem Land einer anderen Person errichtet wurde. Dadurch wird das Eigentum am Gebäude rechtlich vom Eigentum am Grundstück getrennt. Ein Superficies kann für bis zu 30 Jahre, für die Lebenszeit des Grundstückseigentümers oder für die Lebenszeit des Ausländers eingeräumt werden und muss beim Landamt registriert werden.
Wird es für eine feste Laufzeit (z. B. 30 Jahre) eingeräumt, ist es innerhalb dieses Zeitraums vererbbar. Wird es hingegen auf Lebenszeit des Ausländers eingeräumt, endet es mit dessen Tod und ist nicht vererbbar. Läuft die Pacht des Grundstücks aus, während ein Superficies noch gültig ist, bleibt der Ausländer dennoch Eigentümer des Hauses, was in der Praxis meist zu Verhandlungen führt, anstatt dass das Eigentum einfach verloren geht.
Sap-Ing-Sith
Sap-Ing-Sith ist eine neuere Form von Grundstücksrecht, die durch das Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019) eingeführt wurde. Es erlaubt einem Ausländer, ein registriertes dingliches Recht an Land und Gebäuden für bis zu 30 Jahre zu halten, wobei sein Name direkt im Grundbuch (Chanote) eingetragen wird. Das Recht ist übertragbar, vererbbar und kann innerhalb der 30 Jahre auch beliehen werden. Nach Ablauf der Laufzeit erlischt das Recht automatisch; ein neues Sap-Ing-Sith kann nur eingetragen werden, wenn der Grundstückseigentümer zustimmt. Es bietet eine stärkere rechtliche Anerkennung als eine Pacht, verleiht jedoch kein tatsächliches Eigentum am Haus oder Grundstück.
Ehe-Szenario
Wenn ein Thailänder und ein Ausländer verheiratet sind, gelten besondere Regeln. Das Land kann nur auf den Namen des thailändischen Ehepartners eingetragen werden, wobei der ausländische Ehepartner beim Landamt eine Erklärung unterschreiben muss, dass das Land alleiniges Eigentum des thailändischen Ehepartners ist. In solchen Fällen ist eine Pacht, ein Superficies oder ein Sap-Ing-Sith vom thailändischen Ehepartner an den ausländischen Ehepartner in der Regel nicht zulässig, da das Grundstück bereits als gemeinschaftliches Ehevermögen gilt. Ein Nießbrauch kann jedoch vom thailändischen Ehepartner zugunsten des ausländischen Ehepartners eingeräumt werden – dies ist die gängigste Form des Schutzes in binationalen Ehen.
